私は「競売＝差押え」とイメージしてしまうので、あまり良いワードではありません。あなたは競売と聞くとどういった印象がありますか？
住宅を購入している人で金融機関からのローンがまだ残っている人であれば、万が一の場合、誰にでも競売（差押え）される可能性があるのです。
特に現在、支払いがきつくなっていると感じている人は、これから説明する事をしっかり理解しておいた方がよいでしょう。競売によるデメリットを知っておけば、その対策も可能になるかもしれません。
それでは競売による3つのリスクを紹介していきます。
１．不動産競売とは
競売を英語で書くと「オークション」となります。なぜ？と感じる人もいるでしょうが、差押えした家をオークションのように競って売買するからです。では、どのような住宅が競られるようになるのか？競売とはどういう意味なのか説明していきます。
不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。
出典：ウィキペディア
上記で説明されている通りですが、お金を貸してくれた債権者が回収できないと判断した場合、担保した家を取り上げてください！と裁判所に命令を出してもらう事です。
そして取り上げられた物件が競売にかけられて、インターネットや新聞などで公開されたあげく、一番高い金額で買う方のものとなる訳です。もし自分の物件だったら・・と考えるとゾッとしますが、それ以外にも競売によるデメリットは沢山あるので順に説明します。
２．不動産競売のデメリット
支払の滞りなどで物件が差押えされると、考えている以上にデメリットを大きく感じることとなります。経済的だけでなく、世間的、精神的と支障きたします。その中でも大きな3つは以下の通りです。
- 会社、同僚、親戚、知り合いに知られてしまう
- 売却してもローンが残りその後の返済が心配
- 退去に関して不安な日々が続く
上記以外にもたくさんデメリットはありますが、この3つが一番辛く、堪えるのではないでしょうか。実際どのような状況になるのか紹介します。
2-1. 他人に知られてしまう
差押えされて競売にかけられると、インターネット、新聞、チラシなどに「競売物件」としてたくさん宣伝広告が掲載されます。
全く他人からの目を気にしない人であれば大丈夫ですが、会社や学校、そして親戚には知られたくない・・といった場合でも高い確率で情報は知られてしまいます。
大人だけならまだしも、小学校や中学校に通っている子供にまで迷惑を掛けてしまうかもしれません。ひとりでも知ってしまえば、瞬く間に広がっていくのが現代の嫌なところです。
2-2. 売却後の債務残高
競売物件として競って売却額が決まりますが、競ってくれる人が沢山きてくれるとは限りません。
競売にかけられた物件は業者が購入する事が多く、転売して利益を上げる必要があります。「競売物件」というだけで訳あり価格となる想定で競ってくるので、相場の50％程度になる事もあります。
そうなると心配になるのがローン残高です。高い金額で売れれば残高も多く減りますが、競売では落札価格が絶対なので、相場の60％程度を覚悟する必要があります。
低い金額で売却してもほとんどの場合は多くの残債が残り、これまでと同じように辛い返済が続きます。しかも、債権者との交渉も自分で行わなければいけないので、自己破産に追い込まれる可能性もあります。
2-3. 退去の予定が立てられない
差押えされると、基本的に裁判所の命令待ちといった状況になってしまいます。その為、売却できるのがいつになるか分からず、引越しの準備すら予定を立てることができません。
「任意売却」でも債務者が自由な訳ではありませんが、不動産会社が仲介に入り相談役となってくるので、競売に比べるとある程度計画は立てやすいです。
また、競売では予定が立たないうえに、引越しに掛かる費用の準備をしておかなければいけません。
任意売却の場合は20万円程度の引越し代を負担してくれる業者も多く、売却後にお金の心配をする必要はありません。
その他のデメリット
- 落札者がいなかった場合、特別売却といって売却金額が更に下がる可能性がある。
- 競売に掛かる費用は自分で負担しなくてはいけない。
- 裁判所より執行官が来て室内の撮影をされる事がある。
競売には多くのデメリットを覚悟しておく必要があり、実際そうなって耐えきれない人も多く存在します。別に競売の悪いところを説明して、他の商品を販売しようとしている訳ではありません。
ただ単純に、競売にかけられて良い事はあり事だけ覚えておいてください。
３．差押えられる前に「任意売却」
任意売却については「住宅ローンを払えない方は「任意売却」メリットをまず知ろう」で詳しく説明していますが、まだ債権者と交渉の余地があるなら間違いなく「任意売却」をおすすめします。
任意売却のメリット
任意売却の大きなメリットは以下の通りです。
- 競売より高く売却することができる
- ローンが残っても苦にならない返済計画を立てられる
- 通常の売却と変わらないので他人に知られない
- 仲介手数料が掛からない
- 引越し時の費用をもらうことが可能
上記以外にもたくさんメリットがあるので、差押え通知が来ている人や競売中の方は、専門の業者へ任意売却ができないか確認してみてください。債権者にもメリットが多い売却方法なので、交渉さえできれば同意してくれる可能性は高いと思います。
まとめ：競売のデメリット
私は不動産投資で良い物件を購入する事と、より高い金額で売却する事には自信があります。ですが支払いが困難になった方のお手伝いをした事はないので、お仕事としては依頼を受けられません。
しかし、これまでいろいろなお客さんを見てきましたが、任意売却はまだしも「競売」となってしまった方の多くは、とても辛そうで人生を諦めかけているようにも見えました。
そんな経験から絶対にそのような事にさせない投資を心掛けており、「相談して良かった」と言ってもらえるような仕事をしてしています。投資や売却に関して悩んでいるなら、お気軽にお問い合わせお待ちしています。また、他にも参考になる記事を更新しているので是非！
