マンション買取業者の仕組みを知ると業者選びに役立つ

投資用のマンションを購入したが失敗した・・そんな事をずっと悔やんでいてもしょうがありません。リスクを負って行うものなので、成功もあれば失敗もあります。

そのまま保有していても毎月の支払い、税金などで損失は膨れていくだけなので、売却も視野に入れて次の行動に移らなくてはいけません。

その際、選択肢の一つとして「マンションの買取」がありますが、今回は買取業者の仕組みを知ってもらい、業者の選び方をアドバイスさせてもらいます。間違えてもネットで検索して「ここ良さそう」と安易な選び方をしないようにしてください。

１．マンション買取業者の仕組み

仲介での売却に関してはどういった仕組みなのか知っていると思いますが、買取は世の中の認知度が低いため知っている人の方が少ないはずです。この機会にしっかり理解しておきましょう。

「不動産の売却で「買取」と「仲介」の判断基準を教えます」では不動産の売却で「買取と仲介」を決めかねる方への判断基準を紹介しています。

1-1. 買取業者の利益の仕組み

買取業者がどのように利益を出しているのか？

この仕組みを分かっていれば今後の業者選びの際に役立つと思います。言葉で説明するより図を見てもらった方が分かり易いと思うので、まずは以下をご覧ください。

少し分かりずらい図になって申し訳ありませんが、上記の例でいくと1,000万円で買取り、1,300万円で転売し300万円の粗利益が出ています。転売する際などに掛かる諸経費と、売却希望者を集客する為に利用した「広告費」を引いたものが利益となります。

２．買取額に影響する広告費

仕組みについてはある程度分かったと思いますが、買取業者がどのように買取額を決めているのか判断する基準を説明していきます。

上記で説明した通り、広告費にどれだけ捻出するかで買取業者の利益が変動しますが、使用した金額が増えると売却希望者にどういったリスクがあるか分かりますか？

利益が減るため買取金額を減らして調整

したがって業者を探す時はこのポイントも重要になり、出来るだけ広告費に費用を投じていない業者の方が、買取額が多くなる可能性が高くなる訳です。

しかし、業者がどのぐらい広告費を使っているのか見当も付かないと思いますが、意外と簡単に調べる方法があります。業者を選ぶ際に役立つ事なので覚えておいてください。

1. リスティングと呼ばれる広告枠を利用
2. 様々なサイトに広告が掲載されている

３．高額な費用が必要なリスティング広告

まず「リスティングと呼ばれる広告枠を利用」ですが、リスティング広告について簡単に説明します。皆さんも日頃からよくご覧になっているものです。

上記はGoogleの検索で「不動産買取」と検索した時に表示されるページです。赤枠で囲った部分が広告枠で、リスティング広告と呼ばれているものですが、クリックされる度に費用が掛かっていきます。

その仕組みには以下の通りです。

ちなみにこの広告は不動産業界だけでなく、ほぼ全ての商売において利用されており、テレビCMに次いでインターネットでは最も有名な集客方法のひとつでもあります。

でも不動産買取額にそこまで影響するほど費用が掛かるものなのか？実際にリスティング広告を利用していた買取業者の実例を紹介させていただきます。

買取をする方との契約を5件～10件獲得する目標で、月間200万円～300万円の広告費

仮に300万円の広告費を使って5件しか成約できなかった場合、1件あたり60万円の経費が掛かっている事になります。本来であれば利益が少なくなってしまうのですが、悪質な会社は買取額を減らす事で損失の穴埋めを行っているのです。

買取額には業者ごとにそれぞれの設定方法があるでしょうが、どの会社にも共通するのは「利益を残す」ことであることだけは理解しておかなければいけません。

４．頻繁に見かける業者は危険

最後にもうひとつだけ注意してもらいたい点があり、リスティングに少し関連のあることなので理解するのは容易だと思います。騙そうと目論んでいる業者が良く使う手法なので、こちらもしっかり把握するように。

露出が多い＝多額の費用を捻出

リスティング広告では数百万円の広告費が掛かると伝えましたが、それだけ使えば興味ある人に見てもらえる機会も比例して増えます。そして見てもらえる機会が増えれば契約できる件数も当然増えていきます。

ただ、企業というのは売上に対して「利益率を割合残すか」ある程度決めて活動するものです。しかし裏を返せば、広告費○○円に対して売上が足りないから、利益率で調整するしかない、といった流れにする業者はたくさん存在するはずです。

したがって買取業者をネットで探す場合は・・

露出度が高い（よく見かける）業者は他より多くの経費を投じており、そのリスクは消費者である我々が負う可能性がある

という事を業者の評価基準として役立ててください。

５．まとめ

認知度が低い「不動産買取業者」について紹介してきましたが、仕組みや広告費のカラクリに関して理解できたでしょうか？不明な点があるようなら問い合わせ頂ければ追って返信させてもらいます。

「不動産の売却で「買取」と「仲介」の判断基準を教えます」では買取と仲介のメリット・デメリットを紹介しています。どちらか迷っている方はぜひご覧ください。

利益＝売上－（販管費＋広告費）

買取業者がどうやって利益を出しているのかだけ覚えておいてください。これさえ分かっていれば、今後悪質な業者に当たってしまったとしても、契約前に騙されている事に気づけるかもしれません。

「投資マンション販売の「評判・口コミ」酷すぎる業者7選」で説明していますが、不動産投資に関連する9割は悪質な業者だと思っていた方が身のためです。消費者の事を考えてくれるところを探すのは大変な事ですが、その為の知識さえあればきっと巡り合えるはずです。

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