不動産投資で将来あなたが後悔しない為、知っておかなければいけない4つの事をお伝えします。特に不動産投資に関して初心者の方であれば読まれる事をおすすめします。
投資といっても一言では片づける事ができません。不動産投資、株式投資、FX、先物、カバード・ワラントなど紹介してたらきりがありません。
将来的には全てを網羅できるサイト作りをしていきたいですが、まずは「不動産投資」で成功できる知識を中心にお伝えしていきます。
不動産投資と聞いて自分には・・と感じる人も多いでしょうが、近年では20代の方で運用する方も多くなり、昔思い描いていた「お金持ちの投資」ではなくサラリーマンでも行えるものへ変化してきました。
しかし、100％収益を得る事ができるのか？と聞かれればそれは「NO」です。ただ、100％に近づける事は可能であり、その為に必要な事を順番に説明していこうと思います。知って損をする情報は一切ないので、しっかり頭に叩き込んでおきましょう。
１．不動産投資は「投機」ではない
不動産投資を行ううえで絶対に理解しておかなければいけないのが、決して投資をマネーゲームと勘違いしない事です。この点を見誤ってしまうと高い確率で失敗に終わると断言してもいいです。
私がこれまでに投資をコンサルティングしてきて、FXや先物と同じように売買を繰り返してきた人が、長期間安定的に資産形成できた例を見た事がありません。
１-１．投資と投機の違い
似たような漢字、呼び方なので同じような意味だと思いがちですが、私から言わせてもらうと正反対の行いです。それぞれを意味を以下で説明するので確認してください。
投資とは将来的な収益が見込めるものに対して資本を投じる事
投資は長期的に資産を増やす為に、資本を投じて運用していく事です。「あなた（社長）に投資するよ！」と聞いた事があるかもしれませんが、これは社長及び会社が成長する期待に対して資本を投じてくれています。もちろんリスクも伴いますが、投機に比べると消滅するリスクはあまり考えないで行います。
それでは次に「投機」について説明します。
投機とは短期的な予測で価格の変動に対して機会を投じる事
投機を表す「Speculation」という英語がありますが、思索・推測といった意味を持っており、マネーゲームの一種とも言われギャンブルに含め考えている人も多い。 投資と比較して大きな違いは、ハイリスク・ハイリターンで短い時間で勝敗が決まる点である。
２．専門知識を身に付ける
専門知識といっても専門家になれと言っている訳ではありません。今後、売買を行っていく際に最低限知っておかないと理解できない言葉や指標が出てきます。その意味を理解しないままに進めてしまうと失敗するリスクと高まります。
これまで数々の投資案件に対してアドバイスをしてきましたが、一番対応に困るのが全く知識のない方です。
ほんの触りだけでも知っていれば良いのですが、本当に知識ゼロの方も結構いて、そのような方に共通して言えるのが・・潤沢な資金があればいいんでしょ！という甘い考え。
一応、知識を習得してもらうように簡単な資料を渡し覚えてもらいますが、それでも覚える気がない人も中にはいます。
そういった方の場合、金払いが良くて儲けは増えるでしょうが基本的にお断りしてます。任せるよって言われてもそこまで責任は持てませんからね。
当サイトで紹介している程度でいいので、不動産投資における一般知識ぐらいは身に付けておくようにしましょう。不動産業者及び専門家の人たちも、そこまで暇人じゃないですから。
３．不動産投資は会社経営と同じ
不動産投資は「優良物件を購入できれば将来安泰！」と思っていませんか？
FXのようなマネーゲームの場合、速ければ10分で資産を増やす事ができ、その後行わなければ心配しなくても大丈夫です。しかし、同じように安心できるほど甘いものではなく、購入してからが本番なのです。
不動産投資＝会社経営
と表現しましたが、なぜそのように表現したのか説明します。
３-１．リスクの意識が必要
会社経営というのは常にリスクと隣り合わせです。景気の悪化、社員の退社、キャッシュフローの悪化など、毎日悩み事が無くなる事はありません。 不動産投資にも同じ事が言え、購入時に想定した維持費をはるかに超える費用が掛かったりするものです。
- 想定外の空室
- 金利の上昇
- 物件（家賃）の下落
- 災害
リスクとしてすぐ思いつく事を書きましたが、この他にも挙げればきりが無いほど出てきます。
その点に関しても会社経営と同様、予知できるリスクに対してはヘッジできるようにしておく必要があります。はじめから解っている危機であれば回避も容易で、順調な資産形成（健全な会社経営）が可能となるのです。
３-２．駄目な経営者だと不良債権に
会社の存続には経営者の存在は絶対です。その大黒柱にやる気がなかったり、あまりにも使えなかったら倒産しますよね。
近年、不動産バブルとも言われており投資家、サラリーマンをはじめワンルームマンションなどの投資が行われる時代となりました。その結果、以前と比べると何も知らない投資家が増え、失敗する人の割合が急激に増えたように感じます。
失敗している投資家の傾向を見ていると、管理会社に任せっきりで「運用に関しては関係ない」という人や、将来的な試算が適当過ぎて、後先考えずお金を掛け過ぎてる事が非常に多いです。
仮に会社運営は社員任せ、経営状況も知らずに販管費を垂れ流し・・。このような状況になったら結果は分かりますよね？不動産投資を行うなら「自分の会社を守る」ぐらいの心掛けでいましょう。
４．不動産投資会社の選択は慎重に行う
投資用の物件をネットなどで調べ、良さそうな物件があった際に「不動産投資会社」へ依頼を出す事になりますが、そこにも思わぬ落とし穴が存在ます。
以下は国民生活センターが公表しているデータであるが、不動産投資に関連する苦情相談が多いのが見て分かると思います。
４-１．間違った業者選び
あなたにそれなりの知識と経験があるなら大丈夫ですが、そうでない場合は十分に気を付けなければなりません。これまでに関わった方で間違った業者選びをしてしまった実例をいくつかご紹介します。
【トラブル事例】想定外のリフォーム費用
購入前から入居者がいたので、購入後に探す手間が省けると思い購入を決断。
入居者がいて内見をする事が出来ませんでしたが、業者からは特に修繕の必要がない程度と聞き「良い買い物をした」と思い込んでいました・・。
契約締結後、入居者が退去したと連絡を受けはじめて自分の物件を確認したところ、大規模な修繕をしないと借り手が付かないほど酷い状況。
騙されたと不動産投資会社に連絡したら、「短期間で相当痛んだんでしょう」何度問い詰めてもロボットのような回答しかしてくれなかったようです。
結局、その方は修繕費用だけで100万円を超えてしまい、その影響もあってか支払いが出来なくなり手放したそうです。
新築であれば心配しなくても良いですが、中には入居者がいないのにいると嘘をつく業者もいるようなので、中古物件を購入する際は気を付けてください。
【トラブル事例】表面利回りと実質利回りのワナ
ネットで他より利回りが良い物件を見つけて、掲載していた業者と会う事に。会社事務所もしっかりしていて、担当してくれた人も愛想よく親切だったみたいです。
検討していた物件の利回りもネットで見た時と同じで、すぐ売れてしまうからと押されて後日契約締結。しかし、実際に蓋を開けてみたら言われていた利回りには程遠い結果だったようです。
話しが違うとすぐに不動産屋へ行ったら「担当者が不在」と何度言っても会う事すらできない状況。他の担当から言われたのは
お客さんが言ってるのは表面利回りの事でしょ。実際に運用する時は実質利回りで計算するって言ってたはずですよ
「そんな事は聞いていない」と何度も問い詰めても言った言わないに。警察へも行き売買取り消しを試みましたが時すでに遅し。結局、手出しの支払いが予想以上に上回り手放す事に。
不動産投資をはじめるなら絶対に知っておかないといけない事です。「表面利回り」と「実質利回り」を簡単に説明しておきます。
▼表面利回り
投資額÷予想年間収益×100
▼実質利回り
投資額÷予想年間収益+予想年間経費×100
年間収益を適当に計算している業者も多く存在ます。なるべく実質利回りで考えるようにしましょう。既に被害に遭われている方がいれば以下の相談窓口へ。
まとめ
不動産投資で失敗しない為に「投資と投機」、「知識」、「心得」、「業者選び」の4つを説明していきました。
これだけで安心とはいきませんが、不動産投資をするうえで最低限必要となってくるので、スタートラインに立つ事はできたと思います。記事だけで理解できない事もあるはずなので、お気軽にメッセージをください。できる限り返信をさせてもらいます。
得て損をする事はないので、全ての記事を万遍なく頭に入れることをおすすめします。
