投資用マンションなどを購入したけど、想定以上に持ち出しが多かったり、空室や修繕で損失が拡大してしまった場合「売却」を検討しなくてはいけません。
もちろん改善策も講じずに売却してはいけませんが、どう頑張っても収益が改善しない物件はたくさんあります。そういった物件に費用と時間を使うのは無駄であり、早急に手放して新たな投資を始めるべきです。
しかし、購入で失敗した人は売却でも失敗する傾向にあり、失敗する理由も同じような内容である事が多いです。
これまでたくさんの相談を受けてきましたが「失敗する原因」はある程度絞られてくるので、その中でも代表的な3つをお伝えしていきます。誰でも簡単に理解できる内容なので、売却を検討している方は頭にいれておくように。
１．一括査定サイトには要注意
不動産、引越し、保険のサイトを調べていると、ほぼ100％の確率で目に入ってくるのが一括査定（見積り）サイトです。一見便利そうなサイトに思えますが、不動産売却で利用するのはあまりおすすめしません。その理由をいくつか説明していきます。
一括査定とは
一括査定サイトとは個人情報、物件情報をフォームに入力すれば、登録されている不動産会社へ一斉に送信してくれる仕組みのサイトです。査定サイト側の収益は、登録している不動産会社へ個人情報を流す事により発生します。
一括査定のデメリット
登録が簡単、利用料無料、不動産を選ぶ手間が省けるなどメリットと感じる事も多いですが、決してメリットだけでなくデメリット理解しておく必要があります。
鳴り止まない電話
個人情報の流用
情報が多すぎて混乱する
査定サイトから個人情報を送信してしまうと登録した日から一時、電話が尋常じゃないほど掛かってきます。仕事中だろうが関係なく掛かってくるので、相当ストレスが溜まるはずです。
極小の文字で書かれている規約をしっかり読む人はあまりいないと思いますが、大切な個人情報を他でも流用されている可能性が大です。運営しているサイトの大小関係なく「他の事へもあなたの個人情報を流用しますよ」といった文面がよくあります。運営元では守れてもその他が情報が流出しないとは限りません。
多くの不動産会社から電話があると伝えましたが、沢山の情報を受取り過ぎて混乱してしまうでしょう。また、大手などは基本的に登録されているので連絡がきますが、中小の不動産会社はあまり登録していません。その為、査定を依頼したい地域の優良業者が抜けてしまう結果となります。
２．大手、中小どちらに依頼するか
投資マンションを売却する人がまず行うのが「仲介業者の選定」です。知り合いに専門家がいればその人に頼むほかありませんが、ほとんどの方はテレビやネットで業者選びをするはずです。
上記は「投資マンション 売却」と検索した結果ですが、最近ではスマホなどの普及で情報を仕入れることが容易になり、広告費を掛けられる業者は有利な時代になったといえます。その反面、資金力のない中小が影を潜め、消費者の選択肢は減っているように思えます。
成約率
大手を不動産会社に依頼する最大のメリットは「成約率」です。独自の情報ネットワーク及び多くの人員を動かしているので、販売する力は中小と比べると強いのは確かです。
しかし、今はアベノミクスなどの影響で不動産バブルとも言われており、買い手が多く市場の熱は高く推移しています。また、レインズ（以下で詳しく説明）に登録する事で日本中どこからでも情報を知る事ができ、消費者からすれば大手・中小の違いはほどんどないと思われます。
■レインズとは
不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムである。全国の不動産業者が加入しており情報を共有している。
仲介手数料
不動産会社は基本的に仲介手数料が収益となっており、その中から広告費、販管費などを引いたものが利益となります。大手はテレビCM、ネット広告に多額の宣伝費を投じているので、当然、1件あたりに求める利益率は高くなります。
では中小の場合はどうかのか？
中小の場合、資金力がないため広告費にはそこまで掛けられません。その為、大手に比べると依頼してくるお客さんの数は少ないので、1人に充てられる時間が多くしっかり対応する事が可能です。
しかも、1人に対する利益率もそこまで求める必要がないので、仲介手数料などの面で優遇している会社が多いです。結果、大手・中小で依頼を迷っているなら、中小の不動産投資会社がおすすめです。
３．複数の業者から選択
依頼する業者が知り合いなどでなければ、1社のみではなく複数社への依頼をするようにしてください。
「複数の業者に依頼するのは失礼じゃないですか？」と相談される事がありますが、賃貸を探す時などは確かにちょっと失礼かもしれません。しかし、不動産売却をする時は1社限定でお願いしていると、悪質な業者だと騙してくる可能性があるので、最低2社以上に査定をお願いしてください。
査定で100万円以上の差が
上記は極端な例ですが、高額な物件になるほどその差も大きくなります。私の経験上、売却額が4,000万円程度の物件を5社に査定してもらい、300万円程度の開きがあった事があります。
悪質な業者ばかりではありませんが、どれだけ親切な担当でもあなたの事より「利益をだす事」の方が大事だという事を忘れないでください。
相場を知っておく
不動産会社へ査定を依頼した後でも大丈夫ですが、売却する物件がいくらぐらいで販売されているのか確認しておきましょう。マンションなどであれば作りが同じ部屋が販売されている事もあるので、大体の相場を確認できます。
物件の相場を確認できるサイトはいくつかありますが、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」が一番信用できると思います。
売却での注意点：まとめ
不動産投資マンションの売却について、失敗してしまう人の選択を紹介してきましたが、簡単な事なので大体理解はできたと思います。
不動産投資は購入する時、売却を想定した選択をしなくてはいけません。必ずリスクが付きまとうのが投資なので、頭でっかちにならない程度にたくさんの情報を知っておいた方が身のためです。
購入時の注意点も一緒に確認されたい方は「不動産投資で失敗したくない人が心得ておく4つの注意点」を読んでみてください。不動産投資のイロハを伝えた記事になっています。
今後も売却については定期的に更新していくので、興味がある方は是非また訪問お待ちしています。
