不動産投資に長年関わってきて、成功者と呼べる人たちにはある共通点があります。その共通点とは「万全のリスクヘッジ」を行っているかです。
短期的な投資であってもリスクヘッジを行いますが、不動産投資のような長期的な運用をする方は、より多くの知識が必要となります。その過程で必須となるのがリスクヘッジであり、将来起こりうる問題に対して対策をしておく必要があります。
他のサイトでもいろいろな方法を紹介しているようですが、これから私がお伝えするのは「成功者たちの方法」であり、簡単に仕入れる事ができない情報です。
本当なら私のお客さんにしかお伝えしないのですが、サイトの活性化と初心者の方が投資を好きになって貰えるなら、と思い喜んで提供します。
１．リスクヘッジとは
金融商品などを扱う際に使うことが多いワードですが、「リスクヘッジ」とはどういった事を指すのかご存知でしょうか？知識のない方でも理解できるように解説します。
リスクヘッジとは、将来的に起こりうる可能性があるリスクを予測して、そのリスクをどのように回避するのか予め備えておくこと
意味は記載の通り「リスクへの備え」をすることです。言葉を理解するのは簡単ですが、実際にどのようなリスクヘッジをすればよいかは分からないと思います。
1-1. 株式や為替取引での例
リスクヘッジというワードは、不動産投資より株式や為替取引を行っている人の方が頻繁に使います。金融商品ではどのように利用されているのか、よく例として紹介される例をいくつか紹介します。
- 先物購入でのリスクヘッジ
- 分散投資によるリスクヘッジ
- なにもしないリスクヘッジ
例えば現物株を購入した際、予想通りにその株価が上昇したとします。その利益を減らさないために、同じ株式を先物取引（※1）することによってヘッジする事がよくあります。また、違ったジャンルの株式を保有しておくといった方法も、幅広く使われているヘッジといえます。
3つの「なにもしない」ですが、将来的に暴落するリスクに対しては最大のヘッジかもしれません。特に変動幅が激しい時などは動かない勇気も必要となります。
不動産投資とは関係ないことを説明しましたが、同じ投資をするうえで必要な事は
将来のリスクに備えリスクヘッジすることです
その事が分かっていない方は、いつか必ず痛い目に遭う事だけ忘れないでください。
２．不動産投資で起こりうるリスク
「不動産投資の3大リスク」で詳しく説明しているので、下記では要点だけをお伝えさせてもらいます。不動産投資ではどのような事態が想定されるのか覚えておきましょう。
2-1. 経済的なリスク
- 金利上昇のリスク
- 消費増税のリスク
融資を受けている金融機関などが設定している金利、日本の財政によって決まる消費税ですが、1％の変動で予想以上に支払いが増えるリスクがあります。
2-2. 運用のリスク
- 空室のリスク
- 地価下落のリスク
- 家賃滞納のリスク
上記は不動産投資で一番頭を悩ませる空室リスクなどですが、全てが円滑に進めないと不動産売却をするリスクがあります。
2-3. 物件のリスク
- 地震や火事などのリスク
- 修繕費用のリスク
地震などの災害によるものや、建物老朽化による支出は思ったより高額になるリスクがあります。
リスクについて理解されていない方は、「不動産投資の3大リスクを知らない人は始める資格なし」こちらを先に読まれる事をおすすめします。
３．不動産投資で成功に導く3つのリスクヘッジ
それでは本記事の本題に移らせてもらいますが、不動産投資で成功している人たちは、どのようなリスクヘッジをしているのか紹介していきます。
一点だけ注意をしておくと、マル秘情報を教えるといったサイトがたくさんありますが、そういったサイトではメルマガや会員登録をさせるのが一般的な方法です。
仮に登録などしてしまうと、基本的に投資物件などの営業をしてくる可能性が高く、知識がない事はばれているので騙されてしまうケースが多いようです。知識がないうちは他力本願で購入するのは控え、まずは自分のスキルアップから行ってください。
3-1. 経済的なリスクヘッジ
経済的なリスクで代表的なものは「金利上昇」と「増税」があります。そのリスクに対してどのようにヘッジすればよいのか紹介します。
- 最低でも5つの金融機関から選択する
- 変動ではなく固定金利を選択する
▼複数の金融機関から選択する
はじめて物件を選ぶ際に仲介業者にお願いしていると、融資をしてもらう金融機関まで斡旋されてしまう恐れがあります。融資に関してはなるべく本人主導で動いて下さい。
また、金融機関のローン金利は定期的に変動しているので、以前あまり条件が良くなかったからと候補から外さないようにしてください。複数の候補があることでローン審査の際に、担当との駆け引きが優位に運べます。
稀にですが予想以上の優遇金利を提示してくれる事がありますので、そういったチャンスを逃さない為にも面倒は買ってでも行っていきましょう。
▼固定金利を選択する
今の金利がこの先も続くのであれば、「変動金利」の方が間違いなく支出減になります。。
しかし、これ以上低金利になる可能性は低く、市場の予想では上がっていく予想です。アナリストによっては「今の水準より5％くらい上がる」といった予想まであります。実際にその予想通りに行ってしまった場合、変動金利で払っていた人の中には払えなくなってしまう人も出てくるでしょう。
そこで今できるリスクヘッジとしては「固定金利」を選択する事です。
現在のような金利が低い状況だと固定金利も当然低く推移するので、固定を選んだからといってそこまで高い金利ではありません。20年ぐらい前の事を話すと、10％弱の金利が当たり前の時代だったのを記憶しています。
そういった時代を経験しているので、今は驚きの低金利だという事だけは覚えておいてください。
3-2. 運用におけるリスクヘッジ
投資目的で不動産を購入したら、転売する以外は10年、20年と長期間の運用が始まることとなります。不動産投資は常にリスクと隣り合わせなので、前もってリスクヘッジしていく運用が必須です。
まずは運用におけるリスクヘッジの方法を紹介します。
- 空室のリスクが低い物件選び
- 人口減少を見込んだ地域選び
- 家賃滞納リスクを見込んだ運用
▼空室リスクへのヘッジ方法
不動産投資で一番頭を悩ませるリスクのひとつが「空室リスク」です。
不動産を選ぶ時はそのリスクが少ないところを選ぶのは誰でも分かっていますが、その本質を本当に理解している人がどれだけいるのかは疑問です。本質を説明する前に以下のグラフをご覧ください。
上記は人口推移のグラフとなりますが、2,100年には人口が8,300万人となってしまう予想なのです。その通りになった場合、部屋を借りる人が少なくなり、地価は下げ続けていくことでしょう。そのリスクヘッジをどうするかまで考えている人は少ないのではないでしょうか？
しかし、不動産業者任せでなく自分で物件の精査をできるようになれば、リスクは最小限に食い止めることは可能です。とても簡単な事なのでぜひ参考にしてください。
- 管理会社選びを最重要課題とし、依頼する前にその会社の情報を調べ尽くす。または信頼できる専門家などにその実態を確認する。
- 20年後に物件がどうなっているか想定する
空室に悩んでいる方の相談を受けると、高い確率で管理会社の対策不足であるケースが多いです。依頼した方にも責任があるので、はじめからそのリスクを回避する為に、どんな小さな情報でも調べるようにしてください。
また20年後の想定といっても答えはありません。ただ、駅からの距離、家賃相場、物件の将来性などは分かるはずです。特に人口が激減すると単身の需要は増えるので、間取りなどは重要なポイントとなります。
▼家賃滞納リスクを見込んだ運用
はじめに言っておきますが家賃の滞納を未然に防ぐことは難しいです。契約時にお金にゆとりがありそうな人だけ選んでいては、空室率が高くなるだけです。
アパート経営の方が滞納率が高くなりますが、運用をはじめる前に滞納は予め見込んでおいて良いでしょう。そうなった時にどうすれば最小限のリスクに留められるか対応するかがリスクヘッジです。その方法をいくつか紹介するので、ひとつの案として役立ててください。
- 滞納が分かった時点ですぐ対応する
- 滞納2ヵ月目なら保証人に連絡
- クレジットカード払いを推奨する
- 柔軟に対応できる定借にする
他にも敷金を多めに設定するなどの方法がありますが、条件を付ければ付けるほど入居希望者は少なくなります。この辺は管理会社と適度な調整が必要となりますが、極力、こちらに有利な条件がベストです。
「そんな事じゃ空室のリスクが心配」と感じるかもしれませんが、物件や立地などの条件が揃っていれば全く問題ない事は実証済みです。
3-3. 建物損壊のリスクヘッジ
自然災害によって建物に被害を受け場合と、定期的に行う必要がある修繕に対してのリスクヘッジを紹介しますが、まずはその方法をお伝えします。
- 災害保険の完備
- 予想される費用の積立
▼保険の重要性を理解する
ほとんどの方が加入している「火災保険」ですが、火災が起こる可能性は限りなく低く、未加入でも大丈夫じゃないか？と感じている人もいるはずです。
実際に火災にだけ備える保険にしては高額だと思いますが、火災保険が万能な保険だということをご存知でしょうか？意外と知らない人も多いので、その万能さを紹介しておきます。
- 火事による火災補償
- 強風などによる風災補償
- 雪による雪災補償
- 雷による落雷補償
- 破裂・爆発による補償
- 水ぬれによる補償
- 盗難による補償
上記以外にもいくつか保証してくれるのですが、もちろん知っていましたよね？地震以外の災害であればほぼ補償してくれるので、万が一の時でも頼りになる保険なのです。
もし未加入でも・・と思っている人は改めた方が良いでしょう。
さて、数年前の東日本大震災によってその重要性を再確認した「地震保険」ですが、こちらも加入必須だと思っていてください。上記で説明した通り、火災保険で適用できないのは地震のみだからです。ただ、地震保険は火災保険に比べて高額な保険でもある為・・
地震保険への加入割合は30％弱です
以下の図を見てもらいたいですが、日本が地震大国なのは周知の事実です。
それなのに30％前後であるのは不思議でなりません。投資であろうが住居用であろうが大事な資産である事に変わりはなく、一番守りたい財産である事を忘れてしまっているのでしょう。せめてこれから不動産投資をはじめる方だけは、地震保険の加入を推奨します。
地震によって全てを失うか、数十万円の投資でそのリスクを回避するか
真剣に考えてみてください。
▼修繕積立は投資の大前提
不動産とは建物が完成したその日から、劣化し続けることを止めることは誰にもできません。そしてある一定の期間が経った時に必ず「建物の修繕」を行わう時期が訪れます。
賃貸住まいであれば修繕費用は家賃の中に組み込まれていますが、自己所有の場合は全て自分で行わなければいけません。仲介してくれた販売業者は一切アドバイスしてくれないので、ローンの支払い以外に「修繕積立」も支出の一部と思って対策しておきましょう。
まとめ
全て読んだ方なら気づいたかもしれませんが、不動産投資においてのリスクヘッジは全てが繋がりを持っています。経済的なヘッジをすれば運用でのキャッシュフローが良くなり、運用のヘッジをすれば空室率低下に繋がります。したがって全てのリスクヘッジをしておかなければいけないという事になります。
不動産投資ってそんなに面倒なのか・・と落胆してしまった方は不動産投資に不向きかもしれません。
しかし、何度もお伝えしていますが、投資の中で不動産投資は一番資産形成がしやすい方法です。手間となる事を積み重ねていけば、必ず安堵できる将来を築く事ができるでしょう。
騙されたと思って私のノウハウをどんどん盗んでください。今後、成功者になる為の情報を網羅していくつもりなので、自分で大丈夫だと思えるまで何度も読み返しマスターしていきましょう。
「不動産投資の3大リスクを知らない人は始める資格なし」ではリスクのイロハを紹介しているので、そもそもリスクを理解していない方は読んでおいてください。
